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2017上半年商丘市房地产市场分析报告[图文]
编辑:商丘楼市网 2017年10月12日14:00 来源:商丘楼市网
摘要:2017年1-6月份,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资34318亿元,增长10.2%,增速提高0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。
第一部分:2017上半年全国房地产开发和销售情况

    一、房地产开发投资完成情况

    2017年1-6月份,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资34318亿元,增长10.2%,增速提高0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

     1-6月份,东部地区房地产开发投资27252亿元,同比增长8.4%,增速与1-5月份持平;中部地区投资10631亿元,增长16.0%,增速回落0.9个百分点;西部地区投资10991亿元,增长6.8%,增速回落0.2个百分点;东北地区投资1737亿元,下降14.0%,降幅收窄2.1个百分点。

    1-6月份,房地产开发企业房屋施工面积692326万平方米,同比增长3.4%,增速比1-5月份提高0.3个百分点。其中,住宅施工面积472722万平方米,增长2.9%。房屋新开工面积85720万平方米,增长10.6%,增速提高1.1个百分点。其中,住宅新开工面积61399万平方米,增长14.9%。房屋竣工面积41524万平方米,增长5.0%,增速回落0.9个百分点。其中,住宅竣工面积29760万平方米,增长2.5%。

    1-6月份,房地产开发企业土地购置面积10341万平方米,同比增长8.8%,增速比1-5月份提高3.5个百分点;土地成交价款4376亿元,增长38.5%,增速提高6.2个百分点。


      二、商品房销售和待售情况

    1-6月份,商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,增速比1-5月份提高1.8个百分点。其中,住宅销售面积增长13.5%,办公楼销售面积增长38.8%,商业营业用房销售面积增长32.5%。商品房销售额59152亿元,增长21.5%,增速提高2.9个百分点。其中,住宅销售额增长17.9%,办公楼销售额增长38.9%,商业营业用房销售额增长41.7%。


     1-6月份,东部地区商品房销售面积33401万平方米,同比增长11.7%,增速比1-5月份提高2.8个百分点;销售额34695亿元,增长14.4%,增速提高2.9个百分点。中部地区商品房销售面积19140万平方米,增长19.9%,增速提高2.2个百分点;销售额11398亿元,增长31.4%,增速提高4.5个百分点。西部地区商品房销售面积18746万平方米,增长21.2%,增速提高0.2个百分点;销售额10930亿元,增长37.7%,增速提高1个百分点。东北地区商品房销售面积3375万平方米,增长13.3%,增速回落5.5个百分点;销售额2128亿元,增长21.7%,增速回落3.8个百分点。

    6月末,商品房待售面积64577万平方米,比5月末减少1441万平方米。其中,住宅待售面积减少1305万平方米,办公楼待售面积减少60万平方米,商业营业用房待售面积减少128万平方米。

    三、房地产开发企业到位资金情况

    1-6月份,房地产开发企业到位资金75765亿元,同比增长11.2%,增速比1-5月份提高1.3个百分点。其中,国内贷款13352亿元,增长22.1%;利用外资104亿元,增长58.9%;自筹资金23273亿元,下降2.3%;其他资金39035亿元,增长17.2%。在其他资金中,定金及预收款23226亿元,增长22.7%;个人按揭贷款12000亿元,增长6.7%。


      四、房地产开发景气指数

    6月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.37,比5月份提高0.19点。




     第二部分:2017上半年河南省房地产开发和销售情况

    一、房地产开发投资完成情况

    2017年1-6月份,全省房地产开发投资2965.95亿元,同比名义增长22.9%(扣除价格因素实际增长15.4%),增速比1-5月份回落1.1个百分点。其中,住宅投资2192.82亿元,增长22.3%,增速回落1.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.9%。


     1-6月份,房地产开发企业房屋施工面积42662.45万平方米,同比增长11.3%,增速比1-5月份加快0.1个百分点。其中,住宅施工面积31772.39万平方米,增长10.5%。房屋新开工面积6487.47万平方米,增长12.0%,增速加快1.7个百分点。其中,住宅新开工面积4817.14万平方米,增长13.8%。房屋竣工面积2122.67万平方米,下降4.2%,降幅收窄0.8个百分点。其中,住宅竣工面积1626.84万平方米,下降10.6%。

    1-6月份,房地产开发企业土地购置面积407.90万平方米,同比增长16.3%,增速比1-5月份回落16.2个百分点;土地成交价款182.68亿元,增长52.2%,增速回落47.6个百分点。


     二、商品房销售和待售情况

    1-6月份,商品房销售面积4609.46万平方米,同比增长24.1%,增速比1-5月份加快1.2个百分点。其中,住宅销售面积增长20.6%,办公楼销售面积增长32.3%,商业营业用房销售面积增长83.0%。商品房销售额2458.32亿元,增长38.5%,增速比1-5月份加快5.2百分点。其中,住宅销售额增长31.9%,办公楼销售额增长57.8%,商业营业用房销售额增长100.7%。


     6月末,商品房待售面积3046.23万平方米,比5月末减少67.23万平方米。其中,住宅待售面积减少54.52万平方米,办公楼待售面积减少5.17万平方米,商业营业用房待售面积减少8.77万平方米。

    三、房地产开发企业到位资金情况

    1-6月份,房地产开发企业实际到位资金3066.44亿元,同比增长18.4%,增速比1-5月份加快0.3个百分点。其中,国内贷款421.10亿元,增长41.0%;利用外资0.99亿元,下降21.3%;自筹资金1743.87亿元,增长22.8%;其他资金900.49亿元,增长3.6%。在其他资金中,定金及预收款508.44亿元,增长13.8%;个人按揭贷款326.93亿元,增长4.4%。


     第三部分、2017上半年商丘市房地产市场行情

    一、商丘市区位、面积、人口:

    商丘东临沿海,西扼中原,南襟江淮,北接齐鲁,是河南省离出海口最近的地方,是国家“一带一路”和中部崛起“两纵两横”产业带节点城市之一,是中原地区承接沿海地区产业转移的桥头堡。


     商丘,一座历史之城,一座文明之城,一座圣人之城!不管是燧人氏钻木取火开创人类的火种文明!还是老子、庄子、墨子的儒、道、墨三家贤哲圣人!亦或是北宋时期“四大书院”之首的应天书院!《桃花扇》主人侯方域、李香君的千古风情!


     商丘市辖2区、6县、1县级市,面积10704平方公里,总人口915.12万人,常住人口728.17万人。商丘人口众多,每年人口基本保持0.4%以上的增速,二胎政策放松后,今后几年商丘人口将会继续保持0.4%以上的增速。


     二、经济发展稳中有进:

    2017年以来,商丘市上下认真贯彻落实中央、省和市各项决策部署,以狠抓项目引进和建设为总抓手,持续深化重点工作,采取一系列政策措施稳定经济增长,全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作,向好因素不断累积,全市经济运行总体平稳、稳中有进、进中向好,主要经济指标增速保持平稳、稳中有升,经济结构调整优化,质量效益稳步提升,发展动能持续增强,社会民生不断改善,经济社会保持了又好又快跨越发展的良好态势。

    初步核算并经省统计局核定,2017上半年全市生产总值988.32亿元,按可比价格计算,同比增长9.0%,比一季度提高0.4个百分点,高于上年同期0.5个百分点;增速高于全省平均水平(8.2%)0.8个百分点,居全省第3位、黄淮四市第1位。分产业看,第一产业增加值171.18亿元,同比增长4.4%,增速居全省第4位;第二产业增加值424.13亿元,同比增长8.3%,增速居全省第4位;第三产业增加值393.01亿元,同比增长11.9%,增速居全省第3位。



     2017上半年,全市固定资产投资999.92亿元,同比增长13.1%,比一季度回落0.7个百分点;增速高于全省平均水平(10.9%) 2.2个百分点,居全省第2位,位次较一季度前移1位。


     2017年居民收入稳定增长。预计上半年,全市城镇居民人均可支配收入13770元,增长9.0%;农村居民人均可支配收入4530元,增长8.5%。


     三、商丘市中心城市规划

    + 城市性质:国家历史文化名城,全国重要交通枢纽,豫鲁苏皖接合部区域性中心城市。

    + 中心城区人口规模和建设用地规模:规划至2030年,商丘中心城区人口规模为230万人,建设用地规模为248平方公里。

    + 市域人口规模与城镇化水平:规划市域常住人口2030年达到950万人,市域城镇化率达到68%。

    + 中心城区发展方向:“东拓、西延、北控、南优”。


     四、商丘市重点建设

    根据商丘市人民政府办公室《关于印发商丘市综合交通体系跨越发展行动计划的通知》商政办〔2016〕153号。

    按照“构建大交通、培育大物流、发展大产业、促进大发展”战略部署要求,全力打造高铁普铁“双十字”铁路枢纽,构筑国道、高速“米字型”公路枢纽,加快推进商丘机场、沱浍河航运、惠济河航运等工程建设,加快实施中心城区与周边市县之间道路标准化建设,建成集铁路、公路、航空、水运为一体的现代化立体综合交通枢纽,建设辐射华东、华中、华北的枢纽城市。

商丘高铁站(已投入运行)

商丘机场(规划)

 
8000亩湖面古城南湖

日月湖

  
1700亩商都公园


    五、2017上半年商丘市地王: 地王一:

    2017年6月29日日月湖片区一宗地,总占地面积63.141亩。

    商土网挂2017—29号地块,总价32480.15万元,单亩地价突破510万,拍出商丘史上最贵地王!


     经过91轮拼杀,29号地块最终以32480.15万元的总价被神秘买家摘走,地王至此诞生!

    根据此地块总价预算,按照3.0容积率,楼面价为2552元/平米,成本价将在6000元/平米以上;如果想要更舒适,按照容积率2.5来计算楼面价就要3062元/平米,成本价将在7000元/平米以上。

    地王二:

    相隔不到一个月,7月27日,这次不在日月湖片区,而是古城片区,商土网挂2017-19号宗地位于睢阳区,华夏路与应天路交叉口西北角,紧邻碧桂园归德府项目南侧,华夏游乐园北侧。


     64.653亩,竞拍3小时116轮,溢价率228%,3.4812亿元拍得,单价538.4万元/亩。

    本地块出让面积64.653亩,于2017年7月18日至2017年7月27日在中国土地市场网公开挂牌出让,出让金起始价10611.72万元(合164.13万元/亩)。期间有4家公司网上报名竞价,7月27日上午9时许,挂牌结束的关键时刻,4家企业展开激烈的网上竞价活动,报价116轮,经过3个小时的竞价,出让金价款从1.0612亿元一路飙升至3.4812亿元(合538.4万元/亩),成交价款比起始价款高出2.42亿元,溢价率228%,最终由商丘华海置业有限公司竞得该宗土地使用权。

    六、2017上半年商丘市房地产市场分析:

    1.2017上半年商丘市房地产批准发放预售证许可证:

    2017上半年商丘市住房和城乡建设局批准发放预售许可证共计42个,批准预售152栋楼,批准预售面积123.15万平方米。其中,批准预售住宅面积109.49万平方米;批准预售商业用房面积13.66万平方米。





     2.2017上半年商丘市商品住宅成交情况:

    上半年新房市场缺货 供不应求 千人抢房成常态

    2017年上半年,商丘市区新房房源严重缺货,供应主要集中在商丘新区、西城区及示范区。主要原因是一方面商丘加快城市化进程,大举拆迁,市场需求增加,另一方面开发商自身进度跟不上,无证无法销售,造成供货量不足。

    说明:2017年上半年商品住宅供应量约124万方,备案量约120万㎡,5、6月份因房管局官网升级和商品房合同模板变更无法签约,备案量数据偏低。



     寸土寸金的商丘新区,也是商丘楼市主战场,同时是全市高价区域,上半年供应以恒大名都、帝和·海德公馆、建业十八城5期等高档社区为代表,上半年表现尤其抢眼,量价齐涨;

    其次是发展如日中天的西城区,作为商丘“西延”重地,随着道路延伸、机场建立、公园开工,该区跨越阻碍,破旧立新,发展潜力巨大,成为商丘下一个投资价值热土,上半年供应以恒大·翡翠华庭为代表;

    最后是以尚都国际、天明城为代表的示范区,价格相对亲民,是刚改客户的首选区域,近年来,该区在道路、市政配套、学校、医院、公园、商业等方面牟足了劲,实现华丽蜕变,成为后起之秀。

    3.2017下半年商丘市房地产市场分析:

    下半年供应量增加 新老盘集中发力

    2017年下半年,市区将会有一大批新房源供应,主要分布在商务中心片区、西城区及示范区,业态多为住宅,体量大、业态丰富,包括碧桂园、建业·香槟圣园、建业春天里等楼盘,刚需改善皆宜,价格预期将会有不同幅度的上涨,这些项目的加推,将极大地缓解市区稀缺地段新房源较少的现状。具体如下:

    商务中心片区

    下半年预计推新楼盘:恒大名都、碧桂园、信华城、神火·铭锦天下、和润世家、帝和海德公馆、新城兰溪谷、国安悦府、名门城、香樟公馆

    亮点:高端产品多,单价居高

    商务中心片区是商丘城市主战场,作为商丘城市发展的新重心,无论是政府规划,还是实际的交通、配套布局,都拥有了相当的优势,发展势如破竹,吸引了如恒大、碧桂园、万达、建业等大量“高精尖”项目的落户,在房价和品质上都是一马当先,不仅带动了该区的经济发展,同时也刺激了周边的居住需求,大量购房者对板块有着相当高的认可度。

    西城区

    下半年预计推新楼盘:恒大翡翠华庭、盛世龙城、伟城欧苑、金色福园、源一·金桂园

    亮点:名企开疆拓土 上演老贵新传

    俗话说“30年河东,30年河西”,几年时光历练,因交通先行加速了商丘城市西移的步伐。随着城市的“东拓、西延、北优、南控”发展的规划实施,商丘城西板块得到重新规划与开发,拥有着诸多发展优势的城西在城市“西延”的步伐下,绽放出新的都市活力。如今的城西,政策扶植、商圈崛起、大盘培育,成为商丘新型城市发展的主力战场。

    经开区

    下半年预计推新楼盘:中骏·雍景台、天明城、尚都国际、耀圣·御龙湾

    亮点:刚需重地 规划热点多

    经开区是名副其实的刚需重地,项目分布比较集中 ,涵盖住宅、商业、公寓的综合体项目居多,在城市规划建设的推动下,近年来涨势强劲,随着城建项目的逐步落实推进,此片区的火热也将继续,是近年的热点。

    4.2017上半年商丘市部分在售楼盘价格行情:


     5.2017上半年商丘房地产市场热销楼盘推荐:

    + 恒大名都


     项目地址:神火大道南段与归德路南段之间

    开发商:恒大地产集团河南有限公司商丘分公司

    销售均价:8200元/平方米

    + 奥园雅典苑


     项目地址:开发区归德南路与北海路交叉口往东200米路北

    开发商:商丘奥林匹克花园置业有限公司

    销售均价:5000元/平方米

    + 恒大翡翠华庭


     项目地址:睢阳区南京路与君台路交会处

    开发商:商丘恒万置业有限公司

    销售均价:8000元/平方米

    + 碧桂园归德府


     项目地址:华夏路与书院路交汇处

    开发商:碧桂园控股

    销售均价:待定

    + 华都御府


     项目地址:南京路与中州路交叉口北200米路西

    开发商:商丘华都置业有限公司

    销售均价:4200元/平方米

    (河南楼市网联合商丘楼市网荣誉出品;以上信息综合国家统计局、河南省统计局、商丘市人民政府、商丘市住房和城乡建设局、商丘楼市网等,特表示感谢!并对提供数据的各开发企业表示感谢!如有什么不妥,请斧正!谢谢!)

    欲索取《2017上半年商丘市房地产市场分析报告白皮书》,请与商丘楼市网负责人联系,联系电话:17739000515

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